PRE戦略を支えるPFIマネジメント
日本の経済再生の切り札として、国有地を始めとする公共用地（Public Real Estate）を活用する『PRE戦略』の重要性が高まっており、PFI（Private Finance Initiative）と呼ばれる、公共施設などの建設、維持管理、運営などを民間の資金、経営能力及び技術的能力によってまかなう手法が注目されています。
当社は、このPFIでのノウハウを活かし、環境整備を進める国立大学のPRE戦略パートナーとして、企業コンソーシアムの組成から、SPCの設立、最適なレンダー確保を含めた資金調達までをトータルマネジメントし、長期にわたる事業の安定化とサービス水準の維持、透明性の確保といったニーズに応えています。
創業以来、学生のニーズにビジネスチャンスを見出し、事業を展開してきた当社は、1989年に初の学生マンションを開業。以来、企業保有地（CRE）の有効活用に適した「家賃保証（※）サブリース」のスキームで170棟を超える学生専用マンションを開発、2005年以降は主要私立大学専用寮の開発・運営も次々とスタートさせ、首都圏の学生向け不動産事業をリードしてきました。 2014年春には、当社として初めてPFI（民間資本主導）方式により受託した東京藝術大学の新学生寮が竣工しました（※2年ごとに賃料改定の協議をさせて頂きます）。
当社の学生マンションノウハウが企業の保有不動産（CRE）だけでなく、公共用地（PRE）の有効活用にも貢献することとなり、当社のビジネスは新しいフェーズを迎えています。
本ページでは、東京藝術大学学生寮プロジェクト担当者の視点から、PFI事業への参画を通じた当社のビジネス展開の可能性をご紹介します。
不動産ソリューション事業部 PFI事業担当課長
木村 満博
前職では大手ゼネコンで、分譲マンションの施工管理を担当。
毎日コムネットへ転職後は前職で培った建築の知識を活かして、毎年数棟ペースで学生マンションの開発に携わる。
安定した市場環境を背景に、ノウハウの積み重ねが
CRE戦略としての学生マンションを支えてきた。
まず学生マンションの市場環境についてですが、全国的に18歳人口は減少しているものの、大学進学率は50％を超え、大学生総数は史上最高水準にあります。その背景には、入学者の40％を超えるといわれる大学推薦入学者比率の高まりや、卒業後の就職を考えての地方から大都市圏への進学指向の高まりがあり、当社市場である首都圏においては毎年約10万人が地方から進学し、ひとり暮らしを始めているといった状況です。
例えば、推薦入学で大学を決めた方のお部屋探しは卒業前年の秋から始まります。当社では、学生マンション入居者の卒業年次を掴むことで来春の退去予定者（卒業生）の数を正確に把握し、前年の9月から入居者募集活動を開始、入居開始までの家賃負担無しで来春のお部屋予約を可能にしています。このような仕組みは、既存の不動産業ではなかなか提供できないものですが、あえて、学生市場に特化するからこそ実現できる学生のニーズに対応したきめ細かいサービスといえます。
その結果、当社は13年連続で自社管理物件４月入居率100％、賃料回収率99.9%という実績と安定性を生み出しています。これがまさにオーナーである企業に「家賃保証（※）」を実現しうる強みであり、多くの企業からCRE戦略として当社の学生マンションが選ばれてきた理由なのです（※2年ごとに賃料改定の協議をさせて頂きます）。
PFIによる国立大学の学生寮運営事業に挑戦。
続いて、当社初のチャレンジとなるPFI事業「東京藝術大学学生寮の運営事業」についてご紹介します。
「PFI」は公共施設などの設計・建設・維持管理・運営などを、民間の資金や・経営能力・技術を活用してサービスを提供する事業手法のことですが、国立大学が保有する広大な土地（PRE）を利用したキャンパス整備や寮建設を進めるにも、このPFIによって民間企業による土地活用や事業運営のノウハウが求められる時代になっています。
当社事業に「大学」と「不動産」というキーワードがあるように、PFI事業への参入は当社にとって自然な流れだったともいえます。 できるだけ高品質な部屋をリーズナブルに学生に提供したいという大学側の要求を満たしつつ、継続的な事業収益の仕組みをつくるのは非常に難題でしたが、結果的には、CRE戦略で積み重ねてきた当社の学生マンション事業ノウハウを中核に様々な出資者や協力会社との連携による独自スキームの提案がこの事業受託につながりました。
2014年4月から、30年間の維持管理運営を行うことが決定しています。
従来の学生寮のイメージを超える新たな価値創り。
東京藝術大学学生寮の設計はINA新建築研究所と山本・堀アーキテクツ、施工は鹿島建設と日本のトップクラスのチームにお願いし、東京藝術大学の学生が暮らすのにふさわしいデザイン性と機能性を両立させました。住居スペースだけでなく、交流サロンや音楽練習室、アトリエなども完備し、自室でピアノの練習ができる防音タイプの部屋も用意しています。
学生寮としての安全や品位を損なうことなく、学生の皆さんが、「こんなところで生活できるんだ！」と嬉しくなるような住居でありつつ、様々なイベントなどを通じて、地域において世代を超えた新たな交流やコミュニティが生まれるような場作りをしていきたいと考えています。
「学生マンション開発のリーディングカンパニー」を目指して。
PFI事業を受託するにあたり当社が中心となってSPC（特別目的会社）を設立し、無事当社の一号案件となりました。
東京藝術大学学生寮は2014年3月に竣工致しました。東京藝術大学の場合は、通常の学生寮の枠を超えた提案や事業運営が求められていることもありますから、その期待に応え、これからの国立大学キャンパス整備事業における代表例として認知されるものにしてまいります。
2010年に閣議決定した「21世紀の日本の復活にむけた21の国家戦略プロジェクト」では「PFI事業を10兆円規模に」という目標が掲げられており、全国にある86の国立大学（※2015年4月1日現在）にビジネスチャンスがあります。今後は全国の不動産管理運営会社と連携し、日本全国の国立大学学生寮のPFI事業に参画することも視野に入れており、当社にとって公共用地（PRE）活用は新たな有望市場になっていくでしょう。目指すは「学生マンション開発のリーディングカンパニー」です。
今後も引き続き毎日コムネットの取り組みにご期待ください。
ＴＵＡ学生寮ＰＦＩ株式会社 代表取締役
山下 敬司
毎日コムネットの取締役として、毎日コムネットレジデンシャルを設立時から担当。
賃貸募集・賃貸管理の総責任者でありながら、全国の不動産管理会社ネットワークを 主宰し、今春には関西で学生寮の再生事業コンサルティングを手掛ける。
